Hai yếu tố quan trọng nhất cần tìm hiểu trước tiên khi muốn đầu tư BĐS

Trong một bối cảnh khó khăn được dự báo trước của BĐS trong 1-2 năm tới, để có tầm nhìn dài hạn và xác định được chiến lược đầu tư cho những năm tiếp theo, bắt buộc

NĐT phải tìm hiểu cụ thể về 2 yếu tố :

  • Chu kỳ của chính sách tiền tệ của nền kinh tế.
  • Định hướng chính sách kinh tế của nhà nước.

Chính sách tiền tệ và chính sách kinh tế là hai yếu tố song hành hỗ trợ lẫn nhau, là hai cánh tay giúp nhà nước vận hành sự phát triển của đất nước. Chính vì thế nên hai yếu tố này ảnh hưởng chính tới cả nên kinh tế nói chung hay các kênh đầu tư nói riêng.

Dòng tiền giống như một cái hồ nước đầy với các van nước dẫn về các bình thông nhau như : BĐS, Kinh doanh sản xuất, CK, Vàng ngoại tệ, hay gửi tiết kiệm mà ở đó thì người điều hành sẽ nhịp nhàng bơm hút để dẫn dắt dòng tiền vào từng kênh theo từng thời điểm phù hợp.

Cụ thể :

1/ Chu kỳ của dòng tiền trong nền kinh tế :

Xác định trend của kênh đầu tư và tâm lý của thị trường ( up hay down )

Chịu sự ảnh hưởng của bối cảnh chung của kinh tế thế giới và điều hành chính sách tiền tệ của nhà nước.

Khi nền kinh tế trong bối cảnh có tín hiệu tăng trưởng tốt, NHNN cùng các NHTM đưa ra chính sách tốt về tín dụng để tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển. Nhu cầu sử dụng vốn tăng cao, các NH nới lỏng các tiêu chuẩn cho vay, người dân vay được tiền, làm kinh doanh có lợi nhuận, gia tăng tích luỹ và sau đó chuyển dịch sang đầu tư làm giá tài sản tăng. Đây là cách tác động của chu kỳ dòng tiền nới lỏng tác động tới đầu tư.

https://www.vietnamplus.vn/tin-dung-phuc-hoi.../760970.vnp

Khi nền kinh tế chậm lại và đi xuống, Nhu cầu sử dụng vốn kinh doanh giảm đi vì kinh doanh khó khăn. Nhu cầu vay để đảo nợ tăng lên, NH cũng nâng dần các tiêu chuẩn để cho vay, người dân khó vay được tiền, các khoản nợ vay từ trước đó tạo áp lực cho nền kinh tế. Những người vay tiền dưới áp lực trả nợ và kinh doanh khó khăn buộc phải rao bán tài sản và làm giá tài sản đi xuống. Đây là ảnh hưởng của giai đoạn thắt chặt tín dụng đối với đầu tư.

https://thanhnien.vn/bat-dong-san-dinh-tre-vi-bi-siet-von...

Với số đông hoặc những người không có kinh nghiệm, Đầu tư thì phải biết được bối cảnh đang ở giai đoạn nào để có thể đưa ra chiến lược phù hợp.

Trong giai đoạn nới lỏng thì nên tấn công.

https://mekongasean.vn/cham-dut-hon-2-nam-chi-bom-tien...

Trong giai đoạn thắt chặt thì phải phòng thủ.

https://cafebiz.vn/chu-ky-that-chat-tien-te-toan-cau-khoi...

2/ Định hướng chính sách của chính phủ : Xây dựng tầm nhìn dài hạn, và là động lực để phát triển kinh tế.

Nếu xét riêng đối với BĐS, Bản chất của sự tăng trưởng của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế . Và để xác định được loại hình BĐS nào sẽ có tiềm năng tăng giá trong tương lai thì phải biết được đâu là khu vực kinh tế được chính phủ tập trung và loại hình BĐS nào trong đó có thể tiếp cận được với số đông.

Định hướng chính sách phát triển kinh tế của nhà nước Việt Nam thì sẽ luôn được thể hiện rõ qua các Nghị quyết của Bộ chính trị - văn kiện có tính định hướng quyết định đường lối và hướng đi của đất nước.

Hình dung một cách cơ bản là như thế này:

  • Bộ chính trị họp và đưa ra nghị quyết bao gồm các mục tiêu cần thực hiện.
  • Chính phủ thực thi hành động bằng các đưa ra chính sách tạo điều kiện về cơ chế và tài chính.
  • Bộ máy truyền thông làm nhiệm vụ truyền thông điệp của nhà nước tới toàn dân .
  • Kêu gọi sự đóng góp từ nguồn lực xã hội mà chủ yếu ban đầu đến từ các chủ đầu tư lớn.
  • Các CĐT hưởng ứng đầu tư theo định hướng của chính phủ bơm tiền vô .
  • Công trình Hạ tầng đường xá được xây dựng.
  • Việc làm tăng lên, hiện tượng di dân cơ học diễn ra.
  • Nhà đầu tư, nhà đầu cơ BĐS tuỳ theo mức độ “nhạy” về thông tin mà tham gia thị trường theo từng giai đoạn.
  • BĐS tăng giá theo sóng đầu cơ và đầu tư.

Nhìn lại lịch sử đã có những nghĩ quyết nào của Bộ chính trị tác động tới tổng quan nền kinh tế để chúng ta có thể kiềm chứng ?

Số 1 : Nghị Quyết 08 ra ngày 16/01/2017 với định hướng phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Và kết quả thì như đã biết, một cơn sóng lớn về BĐS du lịch, đặc biệt là du lịch biển bùng nổ với các loại phân khúc. Bắt đầu từ cuối 2016 đến hết giai đoạn 2018, 2019.Đất nền, condotel, biệt thự biển tại Hạ Long, Đà nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quy nhơn, Vũng Tàu, Quảng Bình… Một loạt các chủ đầu tư tóp đầu xây dựng được hình ảnh và lớn mạnh trong giai đoạn này như Vin pearl, Sun group, FLC, …

https://mof.gov.vn/.../pages_r/l/chi-tiet-tin-ttpltc....

Số 2 : Nghị Quyết 23 ra ngày 22/03/2018 với định hướng xây dựng chính sách phát triển công nghiệp quốc gia đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.

Kêt quả : các dự án công nghiệp được mọc lên khắp các nước tạo nên Làn sóng đầu tư BĐS theo khu CN nhen nhóm từ cuối 2018, phát triển mạnh trong 2019- 2021 kéo dài từ Bắc ninh, Bắc giang Thái Nguyên, Vĩnh phúc tới Bình Phước, Bình Thuận, Bình Dương Đồng nai.

https://moc.gov.vn/.../bat-dong-san-cong-nghiep--diem....

Du lịch và Công nghiệp đã được định hướng dài hạn để trở thành động lực kinh tế, đã nhận được những sự đầu tư trong giai đoạn vừa qua.

Vậy câu hỏi đặt ra là liệu du lịch và Công nghiệp còn phát triển nữa không và BĐS ăn theo hai lĩnh vực này còn có tốt nữa không.

Cá nhân Q cho rằng Ngành kinh tế Công nghiệp và Du lịch vẫn là những ngành được Chính phủ tập trung theo đúng định hướng đường lối, bởi vì nghị quyết đưa ra là có tầm nhìn từ 5- 10 năm trở lên.

Tuy nhiên với BĐS CN và BĐS du lịch nói chung dường như đã bước qua giai đoạn các CĐT ồ ạt bơm tiền vào đầu tư làm dự án, và giá của các BĐS thuộc phân khúc này đã được chạy trước so với thực tế vì bị đẩy giá sau những cơn sóng BĐS giai đoạn vừa qua.

Phần lớn những người đầu cơ BDS theo sóng hiện tại mang tâm lý chung là muốn thoát hàng. Còn đối với những nhà đầu tư dài hạn thì phải rất cân nhắc tới câu chuyện giá trị khai thác của BĐS đem lại.

Phải nói là chính phủ đã rất nhanh nhạy và sáng suốt khi thấy được xu thế về việc tăng trưởng du lịch và làn sóng dịch chuyển công nghiệp sau chiến tranh Thương mại Mỹ Trung để đưa du lịch và công nghiệp đón đầu.

Vậy trong bối cảnh hiện tại, sau khi xu hướng du lịch và dịch chuyển công nghiệp đã rõ ràng, đâu là xu hướng mới được Đảng và chính phủ lựa chọn để dẫn dắt nền kinh tế Việt Nam, qua đó tạo động lực cho sự phát triển của thị trường BĐS trong tương lai.

Các CĐT lớn như Vin group, Sun Group, Bim Group, Ecopark, FLC, DIG…đang sở hữu quỹ đất như nào để phục vụ cho nhu cầu BĐS trong khu vực kinh tế này trong tương lai.

Tác giả: Dương Hồng Quân

Đối tác của chúng tôi