Giao dịch qua sàn để thêm minh bạch

Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất, Chính phủ đề xuất 2 loại giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn. Cụ thể: chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn. Tuy vậy, đề xuất này vẫn gặp nhiều ý kiến trái chiều trong giới chuyên gia cũng như đại biểu quốc hội.

Bảo vệ cho quan điểm buộc giao dịch bất động sản qua sàn, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng, các bất động sản hình thành trong tương lai có tính chất pháp lý phức tạp, cần được kiểm soát và việc giao dịch qua sàn giúp tăng tính công khai, minh bạch và hạn chế được các hành vi lừa đảo. Ngoài ra, việc giao dịch bất động sản qua sàn không làm tăng chi phí hay giá bán cho chủ đầu tư. Bởi vì chi phí quản lý, bán hàng (gồm nhân sự, truyền thông, hoa hồng...) của chủ đầu tư khoảng 8-10% và được tính vào giá bán. Chủ đầu tư có thể tự thành lập sàn hoặc thuê sàn để thực hiện.

ĐBQH Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, bất động sản là hàng hóa rất quen thuộc với tất cả mọi người, nhưng mấy người có thể tự đi mua một bất động sản mà không cần đến người thứ ba?

Ông Cường cho hay, người mua, người bán và người môi giới cấu thành thị trường bất động sản và dù không có quy định, nhưng người dân khi giao dịch bất động sản vẫn thường tìm đến một bên trung gian. Ở các quốc gia phát triển, môi giới là một nghề có quy định khắt khe về trách nhiệm. Người môi giới phải kiểm tra, đảm bảo tính pháp lý, nếu rủi ro thì môi giới phải chịu trách nhiệm. Ngoài ra, sàn giao dịch chỉ được nhận tiền môi giới, không được nhận tiền chênh lệch. Do đó, người dân giao dịch qua sàn rất yên tâm.

Do đó, ông Cường cho rằng, muốn cho thị trường bất động sản bớt nhiễu loạn cần quy định chặt chẽ về hoạt động môi giới. Khi hoạt động môi giới thông qua sàn thì sàn phải trở nên chuyên nghiệp để hỗ trợ bên mua và bên bán, thậm chí là cánh tay nối dài của Nhà nước để nắm thông tin của thị trường..

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, không quá lo ngại việc giao dịch bất động sản qua sàn tăng thêm thủ tục hành chính, bởi việc xác nhận của sàn giao dịch là kết quả của việc thực hiện môi giới. Do đó, đây chỉ điều kiện trong giao dịch, không phải thủ tục hành chính.

Ngoài ra, theo ông Phượng, quy định này làm tăng điều kiện giao dịch nhưng không tạo đặc quyền cho sàn như một số ý kiến đề cập. “Điều kiện thành lập sàn giao dịch không quá khó, các chủ đầu tư có thể thành lập sàn do mình quản lý nên cũng không lo ngại việc nếu không hợp tác với sàn thì chủ đầu tư không giao địch dược”.

Đối với lo ngại “dẫm chân” hoạt động công chứng, ông Phượng cũng cho hay, việc của công chứng viên là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch, trong khi đó, hoạt động của sàn mang bản chất hoạt động đại lý bán hàng, bao gồm việc thực hiện giao dịch, quảng cáo...  và xác nhận giao dịch qua sàn khi giao dịch thành công. Như vậy, hoạt động của sàn không thay thế chức năng dịch vụ của công chứng.

Đối với lo ngại về tăng chi phí, ông Phượng cho rằng, nếu giao dịch qua sàn thì chủ đầu tư có thể chịu nhiều chi phí hơn. Tuy nhiên, sàn giao dịch còn phải thực hiện việc tìm kiếm khách hàng và chỉ tính phí khi giao dịch đó thành công.

Liệu có đạt mục tiêu đề ra?

Thực tế, trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng đã quy định, việc mua bán bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch. Quy định này nhằm mục đích khắc phục những bất cập của thị trường bất động sản thời điểm đó, làm cho giá bất động sản công khai, thông tin pháp lý dự án minh bạch, giảm bớt rủi ro cho các bên.

Tuy nhiên, từ thực tiễn thực hiện mô hình này đã không những không đạt được mục tiêu đề ra, mà còn nảy sinh nhiều tiêu cực, như là sàn giao dịch trở thành “sân sau” của chủ đầu tư để thu tiền chênh lệch, hoặc sàn giao dịch liên kết với nhau để đầu cơ tăng giá hoặc dìm giá và lũng đoạn thị trường, hoặc chủ đầu tư đi thuê chứng chỉ của cá nhân để thành lập sàn giao dịch nhằm hợp thức hóa giao dịch của mình cũng như tạo thêm nguồn thu từ việc xác nhận của sàn. Do vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn.

Do đó, các chuyên gia cho rằng, việc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch có bảo đảm các mục đích như dự thảo đề ra hay không, có dẫn đến các hệ lụy tiêu cực cho sự phát triển của thị trường bất động sản hay không… là những câu hỏi cần phải có sự luận giải thoả đáng để đi đến quyết định.

ĐBQH Cầm Hà Chung (Phú Thọ) nêu quan điểm, quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn gây xung đột pháp lý, tạo ra sự bất bình đẳng, có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh. Đồng thời, quy định này cũng “dẫm chân” hoạt động của công chứng viên. Trong khi, quy định mua bán bất động sản phải qua sàn cũng không thể bảo đảm sàn sẽ đảm bảo quyền lợi cho người mua.

"Các sàn với tư cách là trung gian bán hàng có thể vì mục đích kiếm lời, tạo nên các giao dịch ảo nhằm lũng đoạn thị trường, đẩy giá bán lên cao. Do vậy, theo tôi chỉ nên khuyến khích chứ không bắt buộc giao dịch bất động sản nào cũng phải thông qua sàn ", ông Chung đề nghị.

TS Phạm Văn Võ, Phó trưởng Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. HCM cho rằng, việc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch còn những ưu điểm và hạn chế. Do vậy, việc xác định những giao dịch bất động sản nào phải thực hiện thông qua sàn giao dịch nhằm phát huy hiệu quả, giảm bớt hệ luy tiêu cực của phương thức này là việc làm rất quan trọng và cần thiết

Ông Võ cũng đề nghị không nên cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh hàng hoá bất động sản được thành lập sàn giao dịch để tổ chức thực hiện việc giao dịch bất động sản của mình.

“Nếu chúng ta cho các doanh nghiệp kinh doanh hàng hoá bất động sản như nhà ở được thành lập sàn giao dịch để bán nhà ở của mình thì sẽ không bảo đảm tính khách quan, sẽ không bảo thực hiện các mục đích của việc giao dịnh bất động sản thông qua sàn giao dịch như bảo đảm điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh. Việc họ thành lập sàn để bán sản phẩm cùa mình chủ yếu là để đối phó quy định bắt buộc phải giao dịch thông qua sàn mà thôi”, ông Võ nêu.

Chuyên gia này cũng dẫn chứng, thực tiễn sàn giao dịch bất động sản Mường Thanh bán sản phẩm của Mường Thanh là Toà nhà CT6 Kiến Hưng, mặc dù toà nhà này được xây dựng trái phép, gây thiệt hại cho khác hàng xâm phạm quyền lợi của khách hàng tham gia giao dịch đã chứng minh cho nhận định này.

Ngoài ra, theo ông Võ, cần phải có quy định cụ thể, thông nhất về quy trình giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước. Hiện nay cả nước có khoảng 1.000 sàn giao dịch bất động sản nhưng mỗi sàn có quy chế, quy trình riêng và thực chất giống như văn phòng môi giới. Người hành nghề không đăng kí hành nghề nên các cơ quan nhà nước cũng không quản lí được là một cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới có hành nghề hay không? Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng cần phải ban hành quy chế tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, quy trình thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch.

Đặc biệt, ông Võ cũng cho rằng, sàn giao dịch bất động sản không thể đồng thời là người cung ứng dịch vụ tổ chức thực hiện việc giao dịch bất động sản vừa là người bán, người mua, người cho thuê, người cho thuê mua, người cho thuê, người thuê bất động sản hay không thể là một bên tham gia giao định bất động sản được giao dịch trên sàn.

“Việc tổ chức thực hiện việc giao dịch bất động sản của sàn giao dịch chỉ là cung ứng dịch vụ thương mại đôn thuần (dịch vụ tư thuần tuý) nên xác nhận các giao dịch thực hiện thông qua sàn chỉ đơn thuần là xác định phương thức giao dịch theo quy định và không thể thay thế cho việc công chứng, chứng thực vốn dĩ là dịch vụ công”, ông Võ nêu.